買房新攻略
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更新時間 : 113-10-02
重點內容 :
一.預算
1.明確的購屋動機 ! 自住投資不能不知道 !你是哪一種呢?
2.買房有哪些費用?買房10種費用 ! 不能不知道!
3.頭期款準備多少? 貸款的能貸多少?每個月要還多少錢 !
二.找房子
1.房源哪裡找?
2.如何搜尋物件?
三. 出價斡旋到簽約
1.估價-看到喜歡的案件，要先估價才能出價，有以下幾種可以自行估價的方式 !
2.出價-下斡旋或要約
四. 簽訂買賣合約
1.簽約
2.用印
3.完稅
4.交屋
五.貸款
1-1.貸款流程
1-2.銀行估價貸款成數與利率
1-3.貸款利率
一.預算
1.明確的購屋動機 ! 自住投資不能不知道 !你是哪一種呢?
(1)租金換貸款 : 重點可以先從，預算較低的物件入手，降低每個月還款壓力，也可以開始慢慢累積資產。
(2)小屋換大屋 : 原屋可以保留出租或售出，以舊屋獲利作為新屋頭期款，提升物件之條件也可以提高價格帶。
(3)翻修中古屋短期買賣投資 : 短期投資風險較高，須審慎評估購屋金額，與不動產入手高低點，降低投資風險。
(4)置產投資收租 : 以長期投資來看，不一定需要入手高低點精準，不動產若區域選擇正確，可以選擇將開發區域或已開發區域，為來增值機會較高，對長期來說仍可降低投資風險。
2.買房有哪些費用?買房10種費用 ! 不能不知道!
( 可以點擊上方看詳細內容更明瞭，若不能連結可至強森的部落格查詢 )
買房一般人大概多會以，頭期款為考量，往往忽略很多細節，衍伸出的費用，若沒有事先考慮在其中，因為臨時增加支出，還有日後還款的壓力，都會影響不動產持有的風險。
(1)頭期款
(2)代書費
(3)仲介費
(4)履約帳戶
(5)稅費
(6)地政規費
(7)銀行(有貸款才需要)
(8)社區管理費
(9)修繕裝修
(10) 家具家電
3.頭期款準備多少? 貸款的能貸多少?每個月要還多少錢 !
(1)中古屋貸款約五～八成。一般以房價不能貸款部分，必需用現金一次支付，稱之為[頭期款]。中古屋貸款成數，是以[銀行鑑價]的金額，在換算可以貸款成數。假設房子[成交價格]1200萬，[銀行鑑價]為1000萬，貸款可貸八成，所以貸款為800萬。不是[成交價格]1200萬的八成960萬，而是1000萬的八成為800萬，中間差價為160萬，若弄錯貸款下來，尾款不足的160萬，則需以現金補足。
(2)銀行貸款額度能帶幾成，銀行評估貸款成數的因素，一定要有以下觀念:
a.屋齡越老成數越低，但所在地點有商圈或捷運，銀行會提供高一點的貸款成數。
b.建坪15坪以下，銀行貸款額度大部分僅限制五成，甚至不能貸款。
c.豪宅貸款限制，據央行規定，台北市總價7,000萬元以上、新北市逾6,000萬元、其他區域超過4,000萬元以上產品，均屬高價住宅（豪宅），最新第四波房貸成數從原先55%再限縮至40%，且無寬限期，113年9月20日豪宅貸款：最高只能貸款4成改 3 成不能有寬限期。財政部的豪宅門檻變動今年2月，113年6月修改如下新的認定標準，財政部無預警下修了部分地區的豪宅交易稅認定門檻： 台北市：7000萬元下修至6000萬元 新北市：6000萬元下修至4000萬元 桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市：4000萬元下修至3000萬元。
d.政府打房貸款限制，自然人購置高價住宅貸款及第三戶（含）以上購屋貸款最高成數一律降為三成。(附註一)目前更改增加為第二戶以上七成，113年9月20日已修改為第二戶六成改五成，第三戶四成改三成。
(3)個人影響貸款成數的因素：
a.銀行信用～銀行存款進出紀錄
b.貸款人職業～軍工教、500大企業
c.貸款人薪資轉帳～半年以上
d.貸款人財力證明～存款、儲蓄、定存
e.提供連帶保證人~信用良好的連帶保證人也可以提高貸款成數
(4)每月還款金額額度
a. 收支比=每月還款總金額÷每月收入金額
一般銀行控制在60%~70%以下，假設月薪資50000元，則每月還款金額不能超過30000元~35000元。
b. 生活必須支出
銀行會將月收入減去生活必須支出 ( 16500元~20000元，各家銀行不一定，依市場實際情形調整。) =每月還款金額額度，以上依各家銀行標準為主。
二.找房子
1.房源哪裡找?
(1)網路搜尋
a.各大房仲官網 : 如永慶房屋、信義房屋、住商不動產官方網站........。
b.房產平台 : 如591、好房網、樂屋網、我家網等.........。
c.社群 : fb社群
(2)現場帆布廣告
購買區域內，物件現場張貼的紅紙、廣告板、帆布廣告。
(3)大樓社區管理室
有喜歡的社區，可洽管理室管理員，詢問是否有要出售的房子，或有無屋主連絡方式。
(4)洽詢區域內仲介公司
在地仲介對於區域內房源，較別區仲介更清楚，可多詢問幾家仲介，如果有信任的仲介，找物件是不錯的方向。
(5)法拍屋
可上法務部行政執行署網站，全省地方法院拍賣物件。
(6)銀拍屋
a.日盛國際商業銀行 b.兆豐國際商業銀行 c.新光銀行 d.合作金庫銀行 e.彰化銀行 f.聯邦商業銀行
g.第一商業銀行 h.美商花旗銀行 i.安泰商業銀行 j.台灣銀行 k.台灣企業銀行 l.台灣土地銀行
m.台新國際商業銀行 n.台中商業銀行 o.三信商業銀行
可於各銀行官網洽詢，或上各銀行官網查詢。
2.如何搜尋物件?
(1)依預算選擇產品類型，預算由小到大，如套房、公寓、華夏、大樓、透天。
(2)依工作條件或生活圈習慣，選擇區域範圍，生活機能有學區、公園、醫院、大賣場，如在哪裡工作就找哪裡減少奔波之苦、依小孩讀書的學校能就近接送方便、家中有年長者想就近照顧，則選親屬家人叫近的區域，或者選擇較近醫院的地方較適合，選擇生活方便為第一考量，長期居住才不會有不方便的困擾。
(3)搜尋條件由小範圍慢慢放大，以金額、屋齡、車位、區域放寬條件，例如價格500萬提高至600萬，若不能改變價格，則可以考慮屋齡放大10年內改成20年內，平面車位改成機械車位等.......條件放寬，當條件放寬，物件就會變多可選擇 !
三.出價到簽約
1.估價-看到喜歡的案件，要先估價才能出價，有以下幾種可以自行估價的方式 !
1-1實價登錄
(1)內政部實價登錄官網
一般上網可以参考，內政部實價登錄網站查詢。
(2)大品牌仲介公司官實價登錄查詢
可於各仲介公司官網查詢，如永慶房屋、信義房屋、住商不動產等........查詢。
(3)有關房產資訊網站
於各售屋網站亦可查詢，如591房屋交易、好房網、樂屋網、實價登錄比價、樂居等........，皆有揭露實價登錄資訊。
重點一：房屋實價有高有低如何依據？一般會有三種参考值，最高價、均價、最低價，一般會依據數值最平均，或大多數相近成交的價格参考。
因為最高的成交價，有可能是翻新整理過，或屋況有特殊情況，如舊公寓位於頂樓，有附屋頂增建，雖然沒有計算合法建坪，但使用空間卻比實際坪數大很多，所以價格單價高於行情價格，或有大露台的樓層，因為露台為約定專用，沒有含在建坪卻可以使，；而最低價的實價登錄，則有可能是親屬朋友間轉移，因為特殊關係所以低於行情很多！
重點二：另外要估價若要更精準，則可以依據均價，依房屋本身條件去加減，例如棟別屬於內棟或外棟，高樓層或低樓層，在來房屋本身屋況好壞，都是增減参考依據，一間高樓層、面外、採光好、視野佳、屋況好的房子，跟低樓層、面中庭、採光差、沒景觀、屋況又不好的房子，的價格一定不一樣！其實同一棟大樓，應為條件各有不同，在剛銷售時都有可能一坪單價，差到拾幾萬都有，所以相對要出售時，價格也會有所不同！
重點三：若要查尋大樓房屋棟距，可上樂居網站查詢，社區棟別與臨路狀況。若是透天則可以google地圖查詢，道路路寬與週邊房屋狀況。
1-2銀行估價
(1)銀行或網站有免費試算房價
一般銀行銀行官網估價試算，會有兩種模式，一種是依據社區估價，参數以社區均價行情参考，實際成交行情價格為分析，結果會比較貼近實際市場行情；另一種估價模式則是依據區域估價，同類型房屋及屋齡條件，搜尋的區域行情估算，價格上可能會比社區實登行情高，所以結果都會標示警語，查詢結果是參考您所提供之地址週邊平均成交行情，實際估價會依個別社區屋況不同而有所差異。
當然依據所屬社區的行情，會較為接近。然後在依據房屋條件評估，這樣會比較接近房屋真實價格！
線上房屋估價查詢網站：
a.中國信託i適貸
b.永豐銀行秒估房貸
c.富邦銀行房貸神算網
d.安泰銀行
e.玉山銀行e指房貸
f.Houes+好時價
g.樂居
(2)銀行行員評估貸款
提供房屋資料給銀行，請銀行評估貸款，即可知道銀行估算的房屋價值！一般銀行行員在估算，在實務上會較市場行情保守，往往在市場較熱絡的情況下，因為短期買賣價差較大，所以銀行往往會跟不上市場腳步！建議可以2~3家銀行評估。
(3)委請不動產鑑價師
委託專業的不動產鑑價公司來估價，因為有專業估價師，這時候得到的價格就是最準確。但缺點是必須負擔鑑價費用，每間鑑價師收費不一，通常在大型企業資產轉移、出售、抵押或拍賣，才會委請不動產鑑價師估價！
1-3建議
所謂的行情為一種價格參考依據，但是有一些因素不能用價格衡量，一種是屋況好的物件，或是有翻新整理過的，因為實登無法知道是否有翻修過，所以用有翻新的房屋與沒有翻新的比較，是不能相提並論；另種因素是地緣因素，因為家族人員都住在附近，所以對於案件的價值，大於案件原本的價格，房子是買來自己住的，因為很多的條件與因素組成，價格沒有絕對，當一間房屋種種因素加起來你有喜歡，你如果出比行情高一些，當然對你來說就是非常值得。
所謂的合理行請，是看市場再決定，當市場處於多頭的時候，因為買的人多，賣的人少，所以當您看的到未來發展與預期，雖然以高於現在行情購買，當然後續仍有增值空間。若你是屬於理性的客戶，一直用合理價衡量，雖然看起來沒買就沒吃虧，但是當錯過買房的時機點，一年後的今天看一年前，當初600萬可以買到的房子，現在都漲到700萬~800萬，其實真正吃虧的還是自己。
房價的漲跌像是爬山，有時走五步退兩步，或是走五步退一步，有漲有跌，但是確定的是漲一定比跌得多，我們不是神仙，所以不能預知哪裡是高點哪裡是低點。我們如果是以自住為出發點，只要是適合自己的房屋，以長期來說都不會虧太多。
2.出價-下斡旋或要約
斡旋金為為買方出價的依據，若承買價格屋主不同意，則斡旋金原價無息退還買方，屋主若同意斡旋金上承買價格簽收斡旋單，視同認可買方出價金額，斡旋金即轉成定金，買方若反悔不願購買，則斡旋金沒收，由屋主與委託人均分。
要約書視同買方出價依據，但買方無須付現金或支票，給委託人進行議價，但若屋主同意要約書承買價格簽收要約書，視同認可買方出價金額，由雙方定簽約時間，簽訂買賣契約書。買方若反悔不願購買，要約書視同成交，買方須賠償另一方房屋出價金額的3%，作為賠償金額。
3.見面談-議價
雙方依據出價金額與賣方底價價差部分，藉由現場見面談促成。
4.簽約-簽定買賣合約
買賣依照雙方同意價格，簽訂買賣契約。買賣流程依簽約、用印、完稅、交屋步驟進行。
四.簽定買賣合約
買賣流程約分為簽約、用印、完稅、交屋共四個階段分述如下：
1.簽約：
通常為買賣雙方第一次見面，對於不動產之買賣達成共識，例如付款條件、方式之確認，並委由專業地政士簽立契約，共同遵守。此階段買方須給付一部份價款。
2.用印：
買賣雙方準備用印所須資料，交予地政士整理，以便申報稅賦。亦即由買賣雙方於報稅表格上蓋印鑑章。
3.完稅：
指用印後報稅，經稅捐機關核發稅單予義務人繳納。買方準備契稅、第三次付款。賣方應付之土地增值稅，可由履保尃戶中代繳。
4.交屋：
完稅完畢後，開始將產權資料及買方貸款銀行之抵押設定資料交予地政機關辦理登記，等產權登記完畢及買賣雙方履行契約義務後，便可交屋。
五.貸款
1-1.貸款流程
(1)選擇銀行
(2)銀行洽談
(3)受理申請
(4)徵信調查
(5)擔保品鑑價
(6)呈核額度
(7)照會與對保簽訂合約
(8)代書配合擔保品設定
(9)成功申請撥款／駁回申請
1-2.銀行估價貸款成數與利率
可委請仲介或代書估價貸款成數利率，較自行與銀行評估佳。
1-3.貸款利率
利率各家銀行放款利率不一，大致依據四大行庫利率調整。
(1)新青安利率最低1.775%(依政府公告為主)
(2)首購2.185%(銀行會
隨時會調整依當時利率為主)
(3)一般房貸利率最低2.34％～2.65%(銀行會隨時會調整依當時利率為主 )
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