賣房一點通

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一.委託銷售

1.房屋估價

1-1實價登錄

(1)內政部實價登錄官網

一般上網可以参考，內政部實價登錄網站查詢。

(2)大品牌仲介公司官實價登錄查詢

可於各仲介公司官網查詢，如永慶房屋、信義房屋、住商不動產等........查詢。

(3)有關房產資訊網站

於各售屋網站亦可查詢，如591房屋交易、好房網、樂屋網、實價登錄比價、樂居等........，皆有揭露實價登錄資訊。

重點一：房屋實價有高有低如何依據？一般會有三種参考值，最高價、均價、最低價，一般會依據數值最平均，或大多數相近成交的價格参考。

因為最高的成交價，有可能是翻新整理過，或屋況有特殊情況，如舊公寓位於頂樓，有附屋頂增建，雖然沒有計算合法建坪，但使用空間卻比實際坪數大很多，所以價格單價高於行情價格，或有大露台的樓層，因為露台為約定專用，沒有含在建坪卻可以使，；而最低價的實價登錄，則有可能是親屬朋友間轉移，因為特殊關係所以低於行情很多！

重點二：另外要估價若要更精準，則可以依據均價，依房屋本身條件去加減，例如棟別屬於內棟或外棟，高樓層或低樓層，在來房屋本身屋況好壞，都是增減参考依據，一間高樓層、面外、採光好、視野佳、屋況好的房子，跟低樓層、面中庭、採光差、沒景觀、屋況又不好的房子，的價格一定不一樣！其實同一棟大樓，應為條件各有不同，在剛銷售時都有可能一坪單價，差到拾幾萬都有，所以相對要出售時，價格也會有所不同！

重點三：若要查尋大樓房屋棟距，可上樂居網站查詢，社區棟別與臨路狀況。若是透天則可以google地圖查詢，道路路寬與週邊房屋狀況。

1-2銀行估價

(1)銀行或網站有免費試算房價

一般銀行銀行官網估價試算，會有兩種模式，一種是依據社區估價，参數以社區均價行情参考，實際成交行情價格為分析，結果會比較貼近實際市場行情；另一種估價模式則是依據區域估價，同類型房屋及屋齡條件，搜尋的區域行情估算，價格上可能會比社區實登行情高，所以結果都會標示警語，查詢結果是參考您所提供之地址週邊平均成交行情，實際估價會依個別社區屋況不同而有所差異。

當然依據所屬社區的行情，會較為接近。然後在依據房屋條件評估，這樣會比較接近房屋真實價格！

線上房屋估價查詢網站：

a.中國信託i適貸

b.永豐銀行秒估房貸

c.富邦銀行房貸神算網

d.安泰銀行

e.玉山銀行e指房貸

f.Houes+好時價

g.樂居

(2)銀行行員評估貸款

提供房屋資料給銀行，請銀行評估貸款，即可知道銀行估算的房屋價值！一般銀行行員在估算，在實務上會較市場行情保守，往往在市場較熱絡的情況下，因為短期買賣價差較大，所以銀行往往會跟不上市場腳步！建議可以2~3家銀行評估。

(3)委請不動產鑑價師

委託專業的不動產鑑價公司來估價，因為有專業估價師，這時候得到的價格就是最準確。但缺點是必須負擔鑑價費用，每間鑑價師收費不一，通常在大型企業資產轉移、出售、抵押或拍賣，才會委請不動產鑑價師估價！

1-3建議

所謂的行情為一種價格參考依據，每一種售屋心態產生的結果，一定也不一樣。如果您是賣賣看，價格沒有到預期結果，不賣也沒關係，當然成交世間會拖比較久。價格越高成交時間，相對會越久。價格往往影響銷售，大部分仲介為了搶案件，只要不是自己的案件，都會跟屋主說賣太便宜了，屋主當然喜歡聽高的業務，但是案件接回去還是要

2.簽定委託書-專約與一般約 

專約為單獨一家仲介承接，若賣方於成交時，不管買方是否是仲介公司促成，因為避免買方與屋主私下成交，或是同業與屋主接洽，皆須給付居間服務費。

一般約為屋主與一間以上，簽訂委託契約書，若該案件成交，屋主即支付該案件成交仲介，居間服務費即可。

二.包裝廣告

因為包裝為銷售最基本的工作，賣像是影響銷售，很重要的一環，換位思考你是買方，你會看賣像好的還是不好的呢?

1.視案件情況清潔修繕裝飾裝修 基本功很重要，清潔修繕如同包裝商品，可以直接影響房屋價格高低。

2.拍攝照片影片 讓客戶可以在網路上瀏覽案件，最直接的一個方式，也能清楚了解房屋屋況。

3.官網上架 物件於資料建檔時，即上架於仲介公司官方網站。

4.現場廣告 例如廣告PP板、大型帆布、紅布條、立板或廣告架等.........。 

5.付費廣告 例如591、好房網、house info、樂屋網等........。

6.社群貼文廣告 個人FB、FB粉絲團、FB社團。  

三.銷售帶看

1.帶看 成交只有一個客戶，但帶看卻不一定，可能10組20組，也可能50組100組。所以若屋主有正常工作，則不可能像仲介帶看房屋，能全天候待命。

2.回報屋主 通常價格反應帶看量，若價格高則帶看次數低，相反則帶看量會增加。若市場沒有反應，即須調整價格，讓客戶量增加，才能離成交更進一步。

3.視帶看情況調整價格 市場多頭或空頭，影響看屋數量，若是有想加快成交腳步，仍須將價格帶，調整至貼近市場才有客戶出現。

四.議價到簽約

1.見面談 當買方有出現，出價是必經過程，若價格未達賣方底價，但離底價不遠，仲介公司會約買方與賣方見面，雙方當面協調促成價格。

2.簽定買賣合約 價格談妥時，仲介公司會連絡代書，買賣雙方簽訂買賣合約，訂定買賣簽約、用印、完稅、交屋時程，該份不動產買賣合約書，為買賣雙方交付證件支付價款之依據。

五.簽定買賣合約

1.簽約

2.用印

3.完稅

4.交屋

六.售後保固

1.瑕疵擔保

瑕疵擔保是《民法》的法律專有名詞，一般用於買賣交易時，賣方需要向買方擔保，自己出售的東西不會消失或減少價值。若是在交易過後，買方發現賣方提供的東西和原先約定的有差異 (有缺點、瑕疵)，那麼買方就有權利向賣方要求負擔瑕疵擔保責任，常見的方式有解除買賣契約、返還價金或減少價金。

2.法源依據

《民法》 第 354 條：「出賣人應擔保物交付買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少通常效用，或契約預定之效用。但減少程度無關重要者，不得認為瑕疵。

《民法》第 356 條 買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由 出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。 買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承 認其所受領之物。 不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為 承認其所受領之務。

《民法》 第 365 條 買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權 ，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付 時起經過五年而消滅。 前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。 

3.實務上中古屋對瑕疵擔保以 6 個月為限

《民法》第 356 條和第 365 條規定，買方有義務在交屋後確認房屋是否有瑕疵，若有發現任何瑕疵應通知賣方，若賣方不處理，就要在通知賣方後 6 個月內向法院提起訴訟。

雖然民法上所規定的瑕疵擔保責任的消滅時效是 5 年，但回歸到實務面，交屋後就算有一些當下不能馬上發現的瑕疵，在交屋後半年內應該都可以檢查出問題。所以，習慣上，中古屋瑕疵擔保期限會設定為 6 個月。實務上，賣方對於中古屋瑕疵擔保範圍，僅限交屋前的瑕疵，如果是交屋後的瑕疵，則是買方自行處理，跟屋主沒有關係。假設買方是在交屋後第 4 年，才發現房屋有壁癌滲漏水，買方就要舉證在交屋前就已經有出現壁癌滲漏水。然而，若是買方真能舉證出壁癌滲漏水，是交屋前就存在的瑕疵問題，也不會等到第 4 年才向賣方反應。由於買方要舉證中古屋瑕疵是發生在交屋前往往較為困難，因此，這邊建議買方要在交屋時，就安排「驗屋」，若有發現中古屋瑕疵，要立即向賣方反應，才可以確保自身的權益。

實務上，中古屋是否具有「瑕疵」，習慣上會以是否「堪用」作為判斷標準。例如，房間門鎖壞了，但門還是可以正常開關使用，大致上消耗品不列入中古屋瑕疵擔保範圍，應由買方自行處理；假設房間門已經變形不能關上，則應列入中古屋瑕疵擔保範圍，賣方有義務要負責修復至「堪用」狀態。