買賣房屋有哪些違約金?!

一.「斡旋金」與「要約書」的違約金！

1.「斡旋金」與「要約書」的意思！

出價有兩種方式，一種「斡旋金」另一種「要約」。兩種都是將買方希望承買金額，用書面方式給賣方表示，若是賣方同意你的出價金額，就會簽收斡旋單或要約書，兩種差別在與「斡旋金」有「現金」做為談判價格籌碼，要約書則是以書面表示。

2.「斡旋金」與「要約書」的違約金一定要賠嗎？

賣方於「斡旋金」與「要約書」簽收時，即代表同意買方出價的金額。「斡旋金」賣方簽收完就會轉為「定金」，一般「斡旋金現金」會保管在仲介公司，於簽約時轉「 簽約金」(一般為總成交價一成)。

斡旋金於屋主簽收時成立，若買方反悔了不想購買，則會產生違約金，若還沒簽定買賣合約，則需賠償沒收定金。若已經簽定買賣合約，則是需賠償簽約金，通常為總價金一成為違約金。

若是賣方反悔不賣或違反已約定事項致無法簽訂賣賣契約時，賣方應加倍返還所收受之定金。 賣方承認簽認要約書內容後，若有任一方反悔違約，違約之一方須賠償買賣總價款的3%違約金給對方。 若有任一方拒不履行契約或反悔的情形，另一方可依契約約定完成催告，若仍不履行時，則可解除契約，並依契約請求賠償

二.不動產買賣合約的違約金！

1.買賣雙方若於結案前解約，即會產生「違約金」。

若買方簽約且支付一成簽約金後，突然反悔不買，通常買賣契約的違約罰則會約定賣方可以解約，且可以沒收買方已支付的全部價金（也就是一成的簽約金）。 此時，買方可能會向法院請求酌減違約金，要求賣方必須退還一部份的簽約金。

一般中古屋或是預售屋交易，都會受到「預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項」、「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定的限制，而有違約金不得超過「房地總價15％的限制」。如有違反，則就超過部份的違約金，通常即屬不得收取的範圍。

2.一般造成解約的原因

a.銀行貸款不足，需補足貸款額度與價金之差額，因此解約會造成違約金的產生。

解答：一般可以事前請代書或銀行評估貸款額度，但仍需評估若中途有變數，自身的財力與還款能力能否應付。另一種方式，就是簽買賣合約，時在合約裡加註但書，若貸款成數不足，同意買賣契約無効。

b.買方發現不動產有瑕疵，因此造成解約。

解答：一般房屋瑕疵最好於簽約時清楚註明，物的瑕疵處理方式，賣方可以用修繕恢復，或是折讓價金由買方自行處理。若一方需要解約，也必須是雙方同意，解約才可以成立!!

c.因為買方看到更便宜的物件，賣方突然覺得賣太便宜，都會有解約的想法。

解答：任何合約的宗旨都是保護買賣雙方，任何一邊的解約，都會造成另一方的損失，理性的思考與態度才是最好的方法，當做出決定就要有承擔相對的風險責任。