買房不能不知道的10種費用?!

一.頭期款

1.貸款額度計算方式

中古屋貸款約五～八成。一般以房價不能貸款部分，必需用現金一次支付，稱之為[頭期款]。中古屋貸款成數，是以[銀行鑑價]的金額，在換算可以貸款成數。

假設房子[成交價格]1200萬，[銀行鑑價]為1000萬，貸款可貸八成，所以貸款為800萬。不是[成交價格]1200萬的八成960萬，而是1000萬的八成為800萬，中間差價為160萬，若弄錯貸款下來，尾款不足的160萬，則需以現金補足。

2.貸款成數一定要有以下觀念

a.屋齡越老成數越低，但地點有商圈或捷運，銀行會提供高一點的貸款成數。

b.建坪15坪以下，銀行貸款額度大部分僅限制五成，甚至不能貸款。

c.豪宅貸款限制，據央行規定，台北市總價7,000萬元以上、新北市逾6,000萬元、其他區域超過4,000萬元以上產品，均屬高價住宅（豪宅），最新第四波房貸成數從原先55%再限縮至40%，且無寬限期。

d.政府打房貸款限制，自然人購置高價住宅貸款及第三戶（含）以上購屋貸款最高成數一律降為4成。(附註一)

3.每月還款金額

a. 收支比=每月還款總金額÷每月收入金額

一般銀行控制在60%~70%以下

b. 生活比須支出

銀行會將 月收入-生活必須支出 ( 16500元 ~ 20000元 各家銀行不一定，依市場實際情形調整 ) =每月還款金額

二.代書費

地政士全國聯合會收費

不動產所有權移轉重點整理

1.訂立契約手續費(代書潤筆費) 買賣方各1000元

2.產權移轉登記12000元 買賣方各6000元

3.買方抵押設定登記4000元

4.賣方塗銷登記2000元

5.代申請自用住宅地價稅免費

6.詳細價格請參閱公會收費表

註：

本收費標準視各地政士事務所，實際需要隨時修訂之。

本表不含政府單位規費、地政規費、稅務單位規費、法院規費。

三.仲介費

依內政部規定不動經紀業管理條例：不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6%。實務上，仲介買賣租賃收取服務費，一般成交時，會向賣方收取4%或出租方1個月租金，買方則是2%或承租方半個月租金。

四.履約帳戶

成屋履約保證費用大約是成交總金額的萬分之六，一般由買賣雙方各負擔一半（舉例：成交價８００萬，履約保證費用大約４８００元＝買賣雙方各負擔大約２４００元），該費用由銀行收取或是建經公司收取，代書事務所代辦房地產買賣價金銀行履約保證，不會額外收取代書費用或是手續費。

五.稅費

1.地價稅(照實際比例給付)

1-1稅率

自用住宅、國宅、勞工住宅：公告地價總× 0.2%。

私有一般、營業：按公告地價總額累進計算 ×1%至5.5%

工業用地：公告地價總額 × 1%

地價稅每年開徵一次，繳納期間為每年11月1日至11月30日，課稅所屬期間為每年1月1日至12月31日。

1-2計算公式

2.房屋稅(照實際比例給付)

2-1稅率

住家：房屋現值 × 1.2%;

營業：房屋現值 × 3%;

非住家非營業：房屋現值×2%

2-2計算公式 : 

一、應納稅額＝房屋課稅現值 × 稅率

房屋課稅現值 = 核定單價 × 面積 ×（1 - 折舊率 × 折舊年數）× 房屋街路等級調整率（路段率）

核定單價 = 標準單價 ×（1 ± 各加減項之加減率）± 樓層高度之超高
或偏低價
◎如為新建、增建、改建之房屋，則按月比例計算課徵，未滿 1 個月者不計。

房屋稅每年五月課徵，課稅所屬期間為每年7月1日至6月30日。

如果購買的房子不是新成屋，前屋主可能會提出房屋稅、地價稅要按照交屋日期按比例分攤。

3.契稅

（一）契稅的計算公式

契稅稅額 = 核定契價(課稅現值+免稅現值=房屋評定現值) × 稅率種類 備註說明 : 買賣契價不等於核定契價。

房屋評定現值可以用，不動產評價委員會所評定的標準價格為課稅現值+免稅現值為主。

稅率種類:

買賣、贈與、佔有×6%

典權×4

交換、分割×2%

備註說明 : 稅率計算方式(參考網站:台北市稅捐稽徵處)

二、契稅計算方式

(一)契稅的計算公式

契稅稅額 = 核定契價 x 稅率

(二)契稅案例

計課契稅之契價，以當地不動產評價委員會評定之標準價格為準。但依法領買或標購公產及向法院標購拍賣之不動產者，取得不動產之移轉價格低於評定標準價格者，從其移轉價格。

【案例一】

房屋(不含土地)買賣契約所載價額為新台幣 1,000,000 元，而不動產評價委員會所評定的標準價格為 400,000 元(課稅現值 350,000 元、免稅現值50,000元)。以評定標準價格 400,000元核計契稅，則該棟房屋的契稅為 24,000元。

即400,000元 x 6% = 24,000元

【案例二】

房屋(不含土地)拍賣價格為新台幣350,000元，而不動產評價委員會所評定的標準價格為400,000元(課稅現值350,000元、免稅現值50,000元)，按拍定價格該計契稅，則該棟房屋的契稅為21,000元。

即350,000 x 6% = 21,000元

【案例三】

建物交換，且另有給付差額價款。

甲屋原屬兄所有，房屋標準價格為2,000,000元，乙屋原屬弟所有，房屋標準價格為1,500,000元，假設兄弟二人擬有償移轉其權利價值之差額，則兄弟二人應給付契稅總額為90,000元(弟：60,000元，兄：30,000元)，計算如下：

1、甲屋由弟取得，弟為納稅義務人，其應納契稅為：

(1)1,500,000元 x 2% = 30,000元

(2)500,000元 x 6% = 30,000元

合計為：60,000元

2、乙屋由兄取得，由兄為納稅義務人，其應納契稅為：

1,500,000元 x 2% = 30,000元

4.印花稅

為課稅憑證 (房屋評定現值+土地公告現值)×0.1%

六.地政規費

(一) 登記費：

依據土地法第76條及土地登記規費及其罰鍰計徵補充規定，申請為土地及建物權利變更登記，應由權利人按「申報地價」或「房屋現值」或「權利價值」的千分之一繳納登記費。

A、土地總登記：應由權利人按申報地價或土地他項權利價值，繳納登記費千分之二。

B、建物所有權第一次登記：應由權利人按建物權利價值，繳納登記費千分之二，其權利價值依下列規定認定之：

1.建物在依法實施建築管理地區者，應以使用執照所列工程造價為準。

2.建物在未實施建築管理地區者，應以當地稅捐稽徵機關所核定之房屋現值為準。

C、土地權利變更登記之登記費核計標準，除法令另有規定外，依下列規定辦理：

1.所有權移轉登記

土地按申報地價1/1000計費，

建物按稅捐機關核定繳(免)納契稅之價值1/1000計費。

2.繼承登記

土地以申報地價1/1000計費；

建物以稅捐機關核定繳(免)納遺產稅之價值1/1000計費，無核定價值者，依房屋稅核課價值為準。

3.共有物q分割登記

以分割後各自取得部分之申報地價、

稅捐機關核定繳(免)納契稅之價值1/1000計費。

4.經法院拍賣之土地

以權利移轉證明書上之日期當期申報地價1/1000計費。但經當事人舉證拍定日非權利移轉證明書上之日期者，以拍定日當期申報地價為準。其拍定價額低於申報地價者，以拍定價額為準，至於法院拍賣之建物，依其向稅捐單位申報之契稅價值1/1000計費。

5.信託移轉登記

以當事人自行於申請書填寫之信託契約或信託遺囑權利價值1/1000計費。

D、他項權利設定登記

按設定權利價值千分之一計費。

E、他項權利內容變更登記

除權利價值增加部分依增加之權利價值1/1000繳納登記費外，免納登記費。

(二) 書狀費：

書狀費每張80元。

(三) 工本費：

人工影印謄本每張5元起、電腦列印謄本每張20元。

(四) 閱覽費：

依內容不同，每筆(案)10元起不等。

七.銀行(有貸款才需要)

辦理房貸所需費用一覽表

1.開辦費5000~10000、各家銀行和房貸方案的收取不同(可談)。

2.手續費2000~20000 以上各銀行使用名稱不一，依各銀行規定費用差距大，可視情況多做比較

3.帳管費(帳務管理費)一般2000~5000，依各家銀行規定為主。

4.鑑價費  5000元內

5.代書設定費 #2500~6000元(已列舉)

6.貸款設定登記規費 案設定金額千分之一。

7.書狀費 每張80元習慣上由買方負擔

8.謄本費 每張20元習慣上由買方負擔

9.保險費

A.住宅保險費--火險每年投保一次，各保險公司費率相近若提前償還貸款，可要 求退還預繳之保險費住宅保險費--

B.地震險 每年投保一次，依目前費率每年保費1,459元(民國91年4月1日，住宅地震保險制度，規定購買火險要加購地震險)。

10.轉貸代償費0~10,000元，視各銀行而定費用差距大，可視情況多做比較

註：申貸實際費用依各銀行規定

八.社區管理費

1.管理費

2.機械車位保養費

3.機車位租金

九.裝修

1.防水工程

2.水電管線工程

3.泥水工程(拆除、清運、牆面、地板、浴室、磁磚)

4.油漆工程

5.門窗框工程

6.木作裝潢工程

7.系統櫥櫃

8.地板工程

十.家具

1.沙發+茶几

2.餐桌+椅子

3.床座+床墊

4.廚具含三機

5.分離冷氣

6.熱水器

附註一：

2020.12.08第一波打房

新增全國公司法人購置住宅貸款限制：第一戶貸款最高貸款成數為6成，第二戶（含）以上貸款，最高貸款成數為房貸5成，都沒有房貸寬限期。

新增全國自然人第三戶（含）以上購置住宅貸款限制：最高貸款成數為房貸6成，沒有寬限期。

新增借款人購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款限制：應該檢附具體興建計畫，最高貸款成數為6成5，並保留其中1成等動工後使得撥貸。

新增餘屋貸款限制：最高貸款成數為5成。

2021.03.18第三波打房

全國公司法人購置住宅貸款，不論是第一戶、第二戶，最高成數一律降至4成，且無寬限期。

全國自然人第三戶（含）以上購置住宅貸款限制，縮至5.5成，同時新增第四戶以上房貸限貸5成規定，均無寬限期。

無房貸或已有二戶以下者，購置高價住宅的貸款成數縮至5.5成；已有三戶以上貸者，貸款成數降至4成，均無寬限期。

新增工業區閒置土地抵押貸款規範，最高限貸5.5成。

2021.09.23第三波打房

新增規範自然人特定地區第二戶購屋貸款不得有寬限期：特定地區包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市。

調降購地貸款最高成數為6成。

調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為5成，並明定工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為一年。

2021.12.16第四波打房

自然人購置高價住宅貸款及第三戶（含）以上購屋貸款最高成數一律降為4成。

購地貸款最高成數降為5成，保留1成動工款，並要求借款人切結於一定期間內動工興建。

餘屋貸款最高成數降為4成。

工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為4成

文章內容僅供考，若以上法令更新變動，請以最新的法令為參考依據。